Según un informe, Honolulu es la zona más difícil de revender en Estados Unidos

Los programas de televisión lo hacen parecer fácil, pero Honolulu es una ciudad difícil para los inversores inmobiliarios, quienes, al igual que los futuros propietarios, se enfrentan a altos precios de vivienda y otros costos asociados.

Los precios medios de las viviendas en Honolulu —el punto en el que la mitad de las ventas fueron por más y la otra mitad por menos— aumentaron en junio respecto al año anterior, según un informe mensual publicado el sábado por la Junta de Agentes Inmobiliarios de Honolulu.

Según los datos de HBR, el precio medio de las viviendas unifamiliares usadas aumentó un 6,7% en junio, hasta 1,12 millones de dólares desde 1,05 millones, mientras que las ventas aumentaron un 4%, hasta 258 desde 248. El precio medio de los condominios aumentó un 3,9%, hasta 530.000 dólares desde 510.000, mientras que las ventas se desplomaron un 24,5%, hasta 355 desde 470, su mayor descenso interanual de 2024.

Es por eso que no es sorprendente para los inversores activos de viviendas que Honolulu tuvo la tasa de inversión inmobiliaria más pequeña entre las áreas metropolitanas analizadas en el primer trimestre y registró uno de los retornos más débiles, según un Informe de inversión inmobiliaria del primer trimestre en EE. UU. publicado por ATTOM, un curador de datos de terrenos, propiedades y bienes raíces.

ATTOM define la reventa como “una transacción entre personas independientes que se produce dentro del trimestre siguiente a una transacción entre personas independientes anterior dentro de los últimos 12 meses”. En general, el público entiende que los revendedores compran una propiedad en mal estado, la arreglan y la venden para obtener una ganancia.

ATTOM informó en junio que la tasa de reventa de propiedades del país (una parte de todas las ventas de viviendas) aumentó por segundo trimestre consecutivo, mientras que las ganancias se recuperaron. ATTOM informó que los retornos de inversión por reventa de propiedades alcanzaron el 30 % a nivel nacional por primera vez en más de un año, y las ganancias brutas por reventa de propiedades alcanzaron el punto más alto desde 2022.

Rob Barber, director ejecutivo de ATTOM, dijo en un comunicado: “Las últimas cifras muestran que los inversores aún tienen que hacer frente a un arduo camino para obtener beneficios significativos después de los gastos. Ellos, como otros, también enfrentan tiempos difíciles en medio de un auge del mercado inmobiliario que se ha enfriado durante el año pasado. Pero ahora tenemos un año de una tendencia que muestra que las cosas han comenzado a cambiar para la industria de la inversión inmobiliaria, con señales claras de un creciente interés que fluye hacia el mercado”.

No fue así en el caso de Honolulu, donde la tasa de ventas de viviendas en el primer trimestre fue del 3,7%, el porcentaje más bajo del país en relación con todas las ventas de viviendas. La rentabilidad de la inversión en las ventas de viviendas en Honolulu fue la segunda más baja, con un 1,7%.

Honolulu no estuvo entre los cinco lugares más bajos en términos de tasa o retorno en el informe de inversión inmobiliaria del primer trimestre de 2023 de ATTOM.

“No tengo personas que quieran invertir en propiedades. El desafío actual es que los precios de las viviendas son altos y no hay ningún producto disponible”, dijo Shannon Severance, agente de bienes raíces de RE/MAX Honolulu, que trabaja con clientes que buscan comprar, vender o invertir en bienes raíces en Hawái.

Los inversores inmobiliarios suelen querer comprar viviendas con precios muy por debajo del valor medio. Pero HBR informó que las viviendas unifamiliares de menos de 899.999 dólares representaban solo el 19% de las nuevas viviendas en venta en junio, en comparación con el 30% en junio de 2023, una disminución del 35%, de 97 a 63.

Durante la primera mitad de este año, HBR informó que los precios de las viviendas unifamiliares aumentaron un 3,3% a $1.085.000 desde $1.050.000, mientras que las ventas aumentaron un 6,7% a 1.362 desde 1.277. Durante el mismo período, los precios de los condominios aumentaron un 2% a $510.000 desde $500.000, mientras que las ventas cayeron un 5,8% a 2.234 desde 2.372.

Otros costos también podrían representar un desafío para los inversores.

Fran Gendran, presidente de la Junta de Agentes Inmobiliarios de Honolulu, dijo: “Si bien el mercado inmobiliario residencial de Oahu se mantuvo relativamente estable durante la primera mitad del año, vimos una caída significativa en las ventas de condominios el mes pasado, en la que la amenaza del aumento de los costos de los seguros puede haber influido”.

Severance dijo que la última vez que trabajó con clientes que estaban revendiendo propiedades fue entre 2016 y 2019, cuando las tasas de interés y otros costos eran mucho más bajos. Dijo que también vio revendedores en 2009, 2010 y 2011, cuando aumentaron las ventas en descubierto.

“En aquel entonces, las casas estaban un poco más abandonadas, por lo que los inversores venían a trabajar en la propiedad, la renovaban y obtenían ganancias”, dijo Severance. “En este momento, tengo inversores que quieren alquilar (pueden hacer pequeñas mejoras en la propiedad) o tienen un plan a largo plazo para conservar las propiedades y lograr una mayor revalorización en los próximos años”.

Puede que la inversión inmobiliaria en el mercado de Honolulu sea más complicada durante este ciclo, pero sigue generando interés. HGTV ha anunciado que planea traer de vuelta una segunda temporada en 2025 de su programa “Renovation Aloha”, que según los anuncios promocionales presenta al “equipo de marido y mujer Kamohai y Tristyn Kalama mientras se enfrentan a proyectos de inversión inmobiliaria en la isla de Oahu, Hawái, el lugar más restrictivo y difícil del país”.

El Honolulu Star-Advertiser no pudo comunicarse con los Kalamas, pero encontró a otros inversores activos en Honolulu, entre ellos Indar Lange, fundador de White Sands Capital, que ha pasado alrededor de una década revendiendo casas en Hawái.

Lange, que nació y creció en la Isla Grande y tiene familia en el sector de la construcción, dijo que está de acuerdo con las clasificaciones nacionales que indican que Honolulu tiene tasas de reventa más bajas y que es más difícil obtener ganancias. Pero dijo que la falta de inventario de viviendas nuevas o llave en mano en Honolulu brinda una oportunidad para los revendedores, especialmente aquellos como él con redes sólidas de prestamistas, bienes raíces, construcción y suministro.

Lange dijo que una ventaja para los inversores inmobiliarios de Honolulu es que la gran mayoría de las viviendas disponibles son antiguas. La Organización de Investigación Económica de la Universidad de Hawái informó en junio en su Libro de datos sobre la vivienda de Hawái que la edad media de las viviendas del condado de Honolulu era de 48 años, la edad media más alta de los cuatro condados principales del estado.

Lange dijo que otro dato a favor de los inversores inmobiliarios es que Honolulu tiene casas que los propietarios ausentes han dejado vacías. UHERO señaló en su informe sobre la vivienda que la proporción de viviendas ocupadas por sus propietarios en Honolulu es del 58,9%, la proporción más baja de los cuatro condados principales.

Lange estima que en la última década ha revendido unas 130 casas y, de ellas, “solo hubo tres en las que perdí dinero o salí a mano”.

Dijo que ahora vende unas 20 casas al año. Algunas son de lujo, pero la mayoría tienen un valor medio de un millón de dólares o menos. Algunas fueron adquiridas como propiedades en dificultades propiedad de bancos compradas en subasta; sin embargo, Lange dijo que otras se compran directamente a propietarios que están en dificultades por impuestos o pagos impagos, o tienen propiedades en mal estado u otros problemas.

“Compré una casa que tenía problemas con los ocupantes ilegales y no pudieron sacarlos. Me llevó un año y un montón de cosas después, pero pude sacarlos. Era una casa horrible: había disparos y venta de drogas, encontré agujas en el suelo”, dijo. “¿Quién quiere comprar eso? No es la persona promedio que quiere lidiar con eso. Por eso necesitan gente como yo”.

Lange dijo que la inversión inmobiliaria tiene sentido si las casas se compran a precios suficientemente bajos. Él apunta al 70% del valor de la casa, menos los costos previstos para invertirla, que además de los gastos de renovación a menudo incluyen préstamos con tasas de interés altas. También tiene que prever los costos de mantenimiento, especialmente cuando los permisos y las ventas de bienes raíces son lentos.

UHERO ha señalado que el tiempo necesario para procesar un permiso de vivienda sigue siendo extremadamente alto en todo el estado, donde las demoras típicas en los permisos “son tres veces más largas que en la jurisdicción promedio de Estados Unidos”.

Los retrasos en los permisos no son buenos para los inversores inmobiliarios cuando se trata de propiedades que están renovando.

Tony Kawaguchi, que tiene un equipo de unas 20 personas en EXP Realty, dijo que empezó a invertir en Honolulu en 2009 y señaló: “Ahora es mucho, mucho más difícil. Por un lado, las tasas son más altas, pero también, el departamento de permisos es mucho más lento. Probablemente sea tres veces más lento de lo que solía ser. Sé que están haciendo todo lo posible para ponerse al día, pero lo último que supe es que tenían 1.500 permisos atrasados ​​y cada mes se atrasaban más”.

UHERO, sin embargo, señaló que un proceso de permisos lento actúa como “una barrera importante para la construcción de más viviendas”.

Lange dijo que menos viviendas nuevas significa que los compradores tienen que recurrir a inventario antiguo, y en Honolulu eso a veces significa casas de estilo plantación, de construcción de una sola pared.

Kawaguchi dijo que la mayoría de los compradores, especialmente con los precios actuales, prefieren casas que ya han sido renovadas.

“No quieren hacer el trabajo ellos mismos”, dijo.

Kawaguchi dijo que algunas casas están tan dañadas que los compradores no pueden obtener préstamos o hipotecas tradicionales. Dijo que el clima de tasas de interés no es favorable para los inversores y que la inflación y las demoras en los permisos pueden aumentar los costos de renovación.

Kawaguchi dijo que utiliza las habilidades que ha adquirido a través de la inversión inmobiliaria para ayudar a sus clientes inmobiliarios a determinar si renovar sus propias propiedades antes de ponerlas a la venta traerá mayores ganancias.

“Estamos derribando paredes y destripando todo por completo. Estamos rehaciendo la instalación eléctrica, la plomería y el techo. Esas tres cosas por sí solas cuestan 50.000 dólares, y eso es antes de que ocurra algo bueno”, dijo. “También se da por sentado que se van a descubrir cosas horribles. Si se presupuesta 200.000 dólares (para renovaciones), se da por sentado que van a ser 250.000 dólares”.

Kawaguchi dijo que la inversión inmobiliaria no es para aquellos reacios al riesgo o que no están familiarizados con el mercado inmobiliario de Hawaii.

“Hay muchas personas en las redes sociales que le dan mucha importancia a la compraventa de viviendas, especialmente muchos jóvenes. En los últimos dos años, desde la pandemia de COVID, vi a muchos hombres sumarse a la escena de la compraventa de viviendas, y la mayoría ya no está. Ya no pueden hacerlo.

“Hay un par de tipos que eran bastante famosos en las redes sociales y que estaban perdiendo dinero con las reventas”, dijo Kawaguchi. “Fueron honestos al respecto y luego se retiraron porque es un mercado muy, muy complicado y riesgoso”.

En algunos casos, el clima de alto riesgo y alta recompensa ha dado a los revendedores una reputación de efímeros. En los mercados donde hay muchos revendedores, la gente a veces teme que la competencia pueda hacer subir los precios o que la rotación de personal pueda desmantelar la estructura de una comunidad. Algunos están atentos para ver si eso sucede en Lahaina, devastada por el incendio, donde todavía hay muchas variables en juego.

Lange dijo que está vendiendo propiedades a valor de mercado y que le satisface saber que está devolviendo el inventario al mercado.

Calcula que entre el 75% y el 80% de las viviendas que revende son adquiridas por compradores locales.

Lange añadió que cada inversión también genera empleos que alimentan a muchas familias.

“Cuando inyectamos $300,000 en una casa, estamos inyectando dinero que regresa a nuestra comunidad”, dijo.

TASAS DE RENOVACIÓN DE VIVIENDAS

Porcentaje de todas las ventas de viviendas

Más grande

>> Warner Robins, Georgia: 18,7%

>> Macon, Georgia: 17,1%

>> Fayetteville, Carolina del Norte: 15,8%

>> Atlanta: 14,7%

>> Memphis, Tennessee: 14,6%

Pequeñísimo

>> Honolulu: 3,7%

>> Oxnard, California: 5,3%

>> Nápoles, Florida: 5,4%

>> Des Moines, Iowa: 5,5%

>>Seattle: 5,5%

Fuente:Informe de ATTOM sobre la compraventa de viviendas en EE. UU. en el primer trimestre de 2024

VENTAS DE VIVIENDAS EN OAHU

Número de viviendas vendidas en junio con precio medio y variación porcentual respecto al mismo mes de 2023:

CASAS

PRECIO MEDIO DE VENTA

Junio ​​de 2024 258 $1,120,000

Junio ​​de 2023 248 $1,050,000

Cambio 4,0% 6,7%

CONDOMINIOS

PRECIO MEDIO DE VENTA

Junio ​​de 2024 355 $530,000

Junio ​​de 2023 470 $510,000

Cambio -24,5% 3,9%

Fuente: Junta de Agentes Inmobiliarios de Honolulu