Los obstáculos de asequibilidad del segundo trimestre dificultan la compra de una vivienda por primera vez |

Puede que los precios de las viviendas hayan bajado desde su máximo de 2022, pero siguieron estando fuera del alcance del típico posible comprador primerizo en el segundo trimestre, especialmente en las zonas más pobladas del país.

Comprar una casa en este mercado puede ser particularmente difícil para quienes no lo han hecho antes. Los compradores primerizos tradicionalmente tienen ingresos más bajos y un crédito menos establecido que los compradores habituales. Además, generalmente hacen pagos iniciales más pequeños: un 8%, en promedio, según el Perfil de Compradores y Vendedores más reciente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en comparación con el 19% de los compradores habituales. Comprar una primera casa posiblemente nunca ha sido fácil, pero se ha vuelto extremadamente difícil en las condiciones actuales.

Con un pago inicial del 8%, los pagos de vivienda de una casa de precio típico en el segundo trimestre de 2024 equivaldrían a casi la mitad del ingreso mensual bruto medio de los estadounidenses en edad de comprar una vivienda por primera vez.

Realizar un pago inicial mayor o elegir una casa menos deseable podría hacer que esta compra inicial sea más fácil, pero no todos los aspirantes a comprar una casa encontrarán esas opciones posibles.

Pagos de vivienda para compradores primerizos: 49% de los ingresos

Según el análisis de NerdWallet de los datos de Realtor.com, el precio de venta promedio de una vivienda en el segundo trimestre de este año fue de $439,000. Pero el precio anunciado de una vivienda está lejos de ser el único factor de asequibilidad.

Por ese motivo, analizamos el pago potencial de la vivienda para quienes compran una vivienda por primera vez en el segundo trimestre. Este pago no solo tiene en cuenta el precio de la vivienda, sino también el pago inicial típico de quienes compran una vivienda por primera vez, la tasa hipotecaria, los impuestos inmobiliarios, el seguro de propietarios y el PMI, o seguro hipotecario privado, un requisito para las hipotecas convencionales financiadas con un pago inicial inferior al 20 %.

Ese pago mensual estimado de la vivienda, utilizando el precio promedio de la vivienda a nivel nacional, fue cercano a los $3,500 en el segundo trimestre del año. Eso es el 49% del ingreso medio de los estadounidenses en el grupo de edad de quienes compran una vivienda por primera vez. Y los pagos estimados en algunas de las áreas metropolitanas más grandes del país fueron considerablemente más altos.

Consejo para quienes compran una vivienda por primera vez: En los mercados con los precios más altos, como Los Ángeles, Nueva York y San Diego, pagar un anticipo del 8 % para comprar una casa puede no ser factible. Esto se debe a que los precios típicos de las viviendas en estas áreas superan el millón de dólares y requerirían lo que se conoce como una hipoteca jumbo. Actualmente, los préstamos de más de $766,550 superan el límite para los préstamos convencionales, según la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas, y los préstamos jumbo generalmente tienen estándares más estrictos, incluidos requisitos de pago inicial más altos. Los compradores en estos mercados necesitarán ingresos superiores al promedio, pagos iniciales más altos y flexibilidad de su parte para convertirse en propietarios de una vivienda.

En otras áreas, los compradores que esperan pagar menos del 20% del precio de venta tienen más opciones. Muchos prestamistas ofrecen préstamos con pagos iniciales más bajos (hasta un 3%) y la mayoría de los estados tienen programas para compradores de vivienda por primera vez con beneficios como asistencia para el pago inicial.

Los compradores (y prestatarios) tienen algunas opciones

Una lección que se hizo evidente para los compradores de viviendas en los últimos años: no se puede dar por sentado que las tasas hipotecarias serán bajas. Después de varios años de tasas inferiores al 5% (con períodos incluso inferiores al 3%), las tasas actuales son un recordatorio de que no solo los precios de las viviendas son importantes en los cálculos de asequibilidad de la vivienda. Los prestatarios pueden tomar algunas medidas para asegurarse de calificar para las tasas más bajas disponibles, pero los prestamistas solo las reducirán hasta cierto punto. Los pagos iniciales de la vivienda son otro factor que puede tener un impacto considerable en cuánto gastan los compradores cada mes.

Por ejemplo, aumentar el pago inicial del 8 % al 12 % puede reducir varios cientos de dólares del costo mensual de la vivienda. Pero, si es posible, aumentar el pago inicial al 20 % puede eliminar el requisito del PMI en un préstamo convencional.

Consejo para quienes compran una vivienda por primera vez: Sin duda, pagar el 20 % de entrada por una casa de alto precio no será posible para todos los compradores primerizos. Es una tarea especialmente difícil cuando las casas tienen precios tan altos como los actuales. Pero cuanto mayor sea el pago inicial, menos tendrá que financiar, y cada centavo ayuda. Por ejemplo, si está esperando que las tasas hipotecarias bajen un poco, usar ese tiempo para guardar intencionalmente más ahorros significa que también puede solicitar un préstamo más pequeño cuando esté listo para comenzar a buscar. Si espera comprar en los próximos meses, mantener su fondo de pago inicial en una cuenta de ahorros de alto rendimiento le garantiza que estará disponible de inmediato. Pero si planea esperar un año o dos y puede soportar poner el dinero fuera de su alcance, un certificado de depósito puede ofrecer tasas más altas.

El déficit de inventario sigue siendo el motor de los precios altos

Los altos precios de las viviendas que vemos actualmente son el resultado directo de la escasez de viviendas. Esta baja oferta frente a la alta demanda hace subir los precios. Y actualmente, la oferta es tan baja que ni siquiera los aumentos trimestrales estacionales en el inventario son suficientes para brindar alivio.

El segundo trimestre del año suele traer más propiedades en venta al mercado, y el segundo trimestre de 2024 no fue diferente. En todo el país, la cantidad de viviendas en venta aumentó un 17 % en comparación con el trimestre anterior y un generoso 34 % en comparación con el segundo trimestre del año pasado. A pesar de estas ganancias, los precios de lista aumentaron un 4 % en el segundo trimestre.

Si bien el inventario continúa aumentando, la cantidad actual de viviendas en el mercado en un momento dado todavía presenta un déficit significativo en comparación con el nivel que tenía antes de la pandemia.

Consejo para quienes compran una vivienda por primera vez: En el pasado, quienes compraban por primera vez una vivienda comenzaban su proceso de compra con una vivienda “inicial” (algo más pequeño o una vivienda que necesitaba algunas reformas) para ayudar a mantener el precio razonable. Pero en este mercado donde las viviendas son pocas y distantes entre sí, es difícil encontrar viviendas iniciales. Una forma de aumentar la cantidad de viviendas disponibles es ampliar la búsqueda. Ya sea geográficamente (buscando viviendas en diferentes vecindarios o incluso ciudades) o considerando tipos de viviendas o características que no están en su lista de deseos a largo plazo, cuanto más flexible sea en su proceso de compra de vivienda, más probabilidades tendrá de encontrar algo que se ajuste a sus necesidades.

La metodología de análisis está disponible en el artículo original, publicado en NerdWallet.

El artículo Los obstáculos de asequibilidad en el segundo trimestre dificultan a quienes quieren comprar una vivienda por primera vez apareció originalmente en NerdWallet.