Las tasas hipotecarias semanales caen, creando oportunidades para quienes refinancian |

La expectativa por la reunión de la Reserva Federal de la semana próxima va en aumento, cuando los banqueros centrales deberían finalmente pasar a la modalidad de recorte de tasas. Ya sea el probable recorte de 25 puntos básicos o un recorte mayor de 50 puntos básicos, los mercados están listos para la nueva imagen de la Fed.

Pero las tasas hipotecarias no han esperado a la Reserva Federal: los prestamistas hipotecarios básicamente siguieron adelante y recortaron sus propios flequillos. Esta semana, la tasa hipotecaria fija a 30 años cayó 23 puntos básicos, con un promedio de 6,04%. Un punto básico es una centésima de punto porcentual. Desde que alcanzaron su pico a principios de mayo, las tasas promedio para préstamos a 30 años han caído aproximadamente 125 puntos básicos, o un punto y cuarto porcentual.

Debido a esta caída preventiva, es poco probable que la decisión actual de la Reserva Federal modifique significativamente las tasas de interés hipotecarias. Si ha estado esperando que las tasas bajen para refinanciar, es posible que su espera ya haya terminado.

Las matemáticas de la refinanciación suman

Veamos algunas cifras para tener una idea de lo que una refinanciación podría hacer por un prestatario con una tasa hipotecaria más alta. Para nuestro ejemplo, usaremos una casa de $350,000 comprada en octubre de 2022, cuando las hipotecas a tasa fija a 30 años tenían un interés de alrededor del 7 %. Con un pago inicial del 10 %, el pago mensual de capital e intereses asciende a poco menos de $2,100.

Suponiendo que el prestatario acaba de pagar la factura de la hipoteca de este mes, actualmente debe aproximadamente $308,000 en su préstamo. Y como ha estado pagando sus facturas a tiempo, tiene un crédito excelente y un prestamista le ofrece una tasa de interés de refinanciación del 6%. El pago de capital e intereses en un nuevo préstamo a tasa fija a 30 años será de poco menos de $1,850, lo que le ahorrará al propietario de la vivienda aproximadamente $250 por mes.

En este ejemplo, el prestatario está reduciendo su tasa de interés en un punto porcentual completo. La sabiduría convencional dice que ese es el umbral para considerar que una refinanciación vale la pena, pero puede que ese no sea su caso. Dependiendo de sus circunstancias, puede decidir esperar hasta obtener ahorros adicionales o hacer su cambio con una mejora de tasa más pequeña, digamos, medio punto porcentual.

Más allá de la tasa

Pero hay más que tener en cuenta además de la tasa de interés. Las refinanciaciones conllevan costos de cierre, generalmente entre el 2% y el 6% del monto del préstamo. Siguiendo con nuestro ejemplo, refinanciar esa hipoteca de $308,000 probablemente costaría entre $6,160 y $18,480.

Ahorrar dinero es el objetivo de esta refinanciación hipotética, pero el prestatario no verá ahorros reales hasta que alcance el punto de equilibrio. Es entonces cuando los ahorros de la refinanciación superan el dinero gastado en la transacción. Dividir el costo total de la refinanciación por los ahorros mensuales muestra cuántos meses se necesitarán para alcanzar el punto de equilibrio. En el extremo inferior de nuestro ejemplo de costos de cierre, el propietario tardaría aproximadamente dos años en ver ahorros; en el extremo superior, no alcanzará el punto de equilibrio durante más de seis años. Si es probable que venda la casa antes de alcanzar el punto de equilibrio, es posible que la refinanciación no valga la pena.

El plazo del préstamo es otro factor a tener en cuenta. En nuestro ejemplo, el propietario hipotético ha sido propietario de la vivienda durante menos de dos años; empezar de nuevo con un nuevo préstamo a 30 años no añadiría mucho al plazo de pago. Pero dependiendo de cuánto tiempo haya tenido su hipoteca y cuánto deba todavía, podría descubrir que, si bien un nuevo préstamo a 30 años reduce sus pagos mensuales, no ahorrará mucho durante la vida del préstamo. Pagar intereses durante más tiempo podría anular el ahorro en la tasa de interés.

Si los pagos mensuales de un préstamo a 15 o incluso 10 años son demasiado altos, busque prestamistas que ofrezcan condiciones de refinanciación personalizables. De esa manera, podría reducir potencialmente su tasa de interés y el pago mensual sin extender el préstamo por más tiempo del que prefiere.

El artículo Las tasas hipotecarias semanales caen, creando oportunidades para quienes refinancian apareció originalmente en NerdWallet.