Un proyecto de condominios asequibles en Kakaako comercializado como viviendas boutique extraordinarias se enfrenta a la extraordinaria perspectiva de ejecución hipotecaria de unidades no vendidas casi tres años después de su apertura.
Una agencia estatal que ayudó a financiar el proyecto llamado The Block 803 Waimanu está considerando una ejecución hipotecaria contra el desarrollador después de dificultades financieras derivadas de 61 unidades sin vender en el complejo de 153 unidades a pesar de precios tan bajos como $276,102 por un estudio.
La Corporación de Desarrollo y Financiamiento de Vivienda de Hawái, una agencia estatal que ayuda a financiar viviendas asequibles, ha solicitado autorización de la junta para potencialmente tomar el control del inventario no vendido de The Block en un esfuerzo por mitigar posibles pérdidas en un préstamo realizado al desarrollador del proyecto, una filial de MJF Development Corp., dirigida por Franco Mola.
La compañía de Mola informó a HHFDC que no puede seguir cubriendo los gastos de las unidades no vendidas, que suman alrededor de $500,000 al año e incluyen impuestos a la propiedad y tarifas de asociación de condominios, según un informe del personal preparado para que la junta de la agencia lo considere en una reunión el jueves.
El informe también dijo que el personal descubrió recientemente que el desarrollador ha estado alquilando 10 unidades sin vender para ayudar a cubrir sus gastos.
Según el informe, el alquiler de estas unidades se realizó sin la aprobación correspondiente y se indicó que los ingresos por alquiler, que ascienden a unos 24.000 dólares mensuales, deberían haber ido a parar a manos de los prestamistas. El informe también señaló que algunas unidades no vendidas sufrieron daños, que en su mayoría fueron reparados.
Según el informe, el desarrollador no ha realizado ningún pago de capital ni de intereses sobre un préstamo de HHFDC de $9,8 millones, lo que viola los requisitos del préstamo. El préstamo vence el 30 de septiembre y ha acumulado $641,164 en intereses, lo que hace que la obligación total sea de casi $10,5 millones.
HHFDC ha ofrecido extender su préstamo por un año más y sugirió reemplazar al agente de ventas del proyecto, que está afiliado a Mola, pero señaló que esto podría no resolver el problema financiero del desarrollador o dar como resultado que la agencia tenga que pagar su préstamo en su totalidad.
La agencia también señala en su informe al personal que tomar propiedad de las unidades no vendidas a través de una ejecución hipotecaria o en lugar de una ejecución hipotecaria puede no ser su mejor opción, dados los costos de propiedad y el trabajo adicional para el personal.
“Sin embargo, HHFDC es titular de una hipoteca sobre el proyecto y está preparado para hacer cumplir plenamente todos sus derechos si es necesario”, señala el informe del personal.
Mola no pudo ser contactado para hacer comentarios el lunes.
El desarrollador inicialmente buscó desarrollar un edificio de condominios de gran altura en 803 Waimanu St. en 2013. Pero el plan de Mola para una torre de 27 pisos con 192 unidades generó una fuerte oposición, principalmente de los residentes de la torre de condominios Imperial Plaza adyacente porque MJF buscaba construir su proyecto más alto y más cerca de Imperial Plaza de lo que las reglas de desarrollo permitían para el área.
Como alternativa, Mola propuso hacer que todas las unidades de la torre sean asequibles para compradores de ingresos moderados bajo las reglas de “viviendas para trabajadores” de otra agencia estatal que permitían exenciones de altura y espaciado mientras prohibían el financiamiento gubernamental.
La Autoridad de Desarrollo Comunitario de Hawái, la agencia que regula el desarrollo en Kakaako, rechazó el plan de la torre asequible. Eso llevó a Mola a buscar un edificio de mediana altura de 40 millones de dólares que se convirtió en The Block con unidades mayoritariamente de precio moderado financiadas con un préstamo de 9,8 millones de dólares de HHFDC y un préstamo sénior de prestamistas privados.
En 2015, el desarrollador imaginó que las unidades en The Block serían increíblemente atractivas a precios desde $240,000 por un estudio con 384 pies cuadrados de espacio habitable y sin estacionamiento hasta $540,225 por una unidad de dos habitaciones con 1,029 pies cuadrados de espacio habitable y un espacio de estacionamiento.
De las 153 unidades, 117 estaban destinadas a ser estudios con precios previstos que oscilarían entre 240.000 y 307.200 dólares.
“Anticipamos que las unidades (de The Block) tendrán una buena aceptación en el mercado”, afirma un estudio que el desarrollador encargó a Novogradac &Co.
En ese momento, el condominio más barato que había en el mercado en Kakaako, la zona cero de los proyectos de torres de lujo, era una unidad de 548 pies cuadrados en Royal Capitol Plaza por $409,000. Los proyectos de condominios planificados en la zona en ese momento incluían un edificio de mediana altura en 400 Keawe St., donde los precios oscilaban aproximadamente entre $390,000 y $775,000, y la torre Vida en 888 Ala Moana Blvd., donde los precios comenzaban en $988,000 y superaban los $4 millones.
En 2015, el precio de venta medio de los condominios usados en toda Oahu fue de 360.000 dólares, lo que significa que la mitad se vendió por más de esa cantidad y la otra mitad por menos. Este año, hasta agosto, la cifra es de 508.000 dólares.
Originalmente, todas las unidades de The Block, excepto 19, estaban reservadas para hogares con ingresos moderados y tenían precios asequibles para dichos hogares.
Los esfuerzos de venta comenzaron en 2017 con Oceanfront Sotheby’s International Realty como agente exclusivo del proyecto. Después de un retraso en la construcción en parte debido a la lentitud de las ventas, el proyecto se completó a fines de 2021.
En mayo de 2023, el agente de ventas del proyecto pasó a ser Real Estate Strategies LLC, dirigida por Vincenzo Mola, que comercializa The Block como “un extraordinario condominio boutique en el vibrante corazón de Kakaako” y como “condominios industriales modernos y asequibles” con toques de lujo.
Un inconveniente del proyecto ha sido el estacionamiento. El edificio cuenta con 82 plazas de aparcamiento, principalmente en un sistema mecanizado que almacena los vehículos de forma vertical.
De 61 unidades sin vender, 42 no tienen estacionamiento, según HHFDC.
Las unidades sin vender sin estacionamiento incluyen un estudio de 338 pies cuadrados listado por $276,100 y un estudio de 382 pies cuadrados listado por $299,900.
Las unidades sin vender con un espacio de estacionamiento incluyen un estudio de 419 pies cuadrados listado por $345,127, una unidad de un dormitorio de 533 pies cuadrados listada por $490,000 y una unidad de dos dormitorios de 986 pies cuadrados listada por $650,000.
HHFDC exploró la posibilidad de alquilar un estacionamiento cercano para que lo usen los propietarios de unidades de The Block, pero no tuvo éxito, según el informe del personal.
El personal de la agencia está solicitando la aprobación de la junta para gastar hasta $500,000 para pagar posibles honorarios legales, impuestos a la propiedad y cuotas de asociación de condominios.
En un esfuerzo por generar más ingresos para satisfacer la deuda, la agencia también busca la aprobación de la junta para vender hasta 25 unidades no vendidas a precios de mercado más altos.
“Si no se toman medidas en este momento, no se prevé que haya suficientes ingresos por las ventas de las unidades no vendidas para pagar en su totalidad tanto el préstamo principal como el préstamo (HHFDC)”, indica el informe del personal. “El desarrollador no ha presentado un plan para cubrir los costos de tenencia o evitar la subasta fiscal o la ejecución hipotecaria del condominio”.
(Esta es una historia sin editar y generada automáticamente a partir de un servicio de noticias sindicado. Radio VIAL Es posible que el personal no haya cambiado ni editado el texto del contenido).
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