Comprar una casa en 2024: ¿Qué ha cambiado? |

A riesgo de gafarlo, las cosas parecen estar mejorando para los compradores de viviendas.

La tasa promedio de una hipoteca a tasa fija a 30 años ha bajado durante tres meses consecutivos (y sigue bajando). La competencia se ha calmado un poco, y la inflación también. Y si bien técnicamente todavía estamos en un mercado de vendedores, el inventario de casas en venta en junio alcanzó su nivel más alto en más de cuatro años.

¿Está pensando en comprar una vivienda en 2024? Si está bien preparado, tiene un presupuesto y una aprobación hipotecaria previa, es posible que ni siquiera necesite tocar madera. Veamos las buenas noticias, los desafíos y los imprevistos que les quedan a los compradores de viviendas este año.

Buenas noticias: las tasas hipotecarias caen a su nivel más bajo en un año

Por fin, algo de alivio: en la semana que terminó el 15 de agosto, las tasas hipotecarias a 30 años cayeron a un promedio de 6,28%, su promedio semanal más bajo desde febrero de 2023. Esa es una buena noticia para los compradores que se han sentido perjudicados por las altas tasas, o tal vez incluso han pospuesto la búsqueda de una casa hasta que el costo de los préstamos se enfrió.

En los últimos dos años, los compradores han estado a merced del meteórico aumento de las tasas hipotecarias, que se han mantenido mientras la tasa fija promedio a 30 años subía del 3% a casi el 7% en 2022. En octubre de 2023, las tasas superaron el 8% por primera vez desde 2000, una sorpresa que ni siquiera muchos economistas destacados predijeron. Las tasas de interés más altas hacen que sea más caro obtener una hipoteca.

Para ponerlo en perspectiva: digamos que puede permitirse pagar $1,800 por mes en capital e intereses. Con una tasa de interés del 7%, podría permitirse pedir prestados $270,600. Pero con una tasa de interés del 6%, podría permitirse pedir prestados $300,200 —casi $30,000 más— por la misma cantidad por mes. Cuando las tasas de interés bajan, el poder adquisitivo de los compradores de viviendas aumenta.

Por ahora, las señales económicas sugieren noticias más positivas para los compradores en la segunda mitad de 2024. Dan Moralez, vicepresidente regional de Dart Bank en Holland, Michigan, apunta a un enfriamiento de la economía y un posible recorte de la tasa de fondos federales. “Todo eso realmente se presta a que las tasas hipotecarias mejoren y el costo de los préstamos se abarate, lo que es realmente bueno para aquellas personas que tal vez se han quedado al margen esperando que las tasas mejoren”, dice Moralez.

Más buenas noticias: es casi seguro que la Reserva Federal reducirá la tasa de fondos federales en al menos 25 puntos básicos en su próxima reunión del 17 y 18 de septiembre, según la herramienta FedWatch de CME Group. (Un punto básico es una centésima parte del uno por ciento). Si bien la Reserva Federal no fija las tasas hipotecarias directamente, la tasa de fondos federales influye en el costo de los préstamos a largo plazo, incluidas las hipotecas.

Tu estrategia: si estás listo para comprar, hazlo ahora

Un posible recorte de tasas por parte de la Reserva Federal es una buena noticia, pero mientras tanto, no es motivo para posponer la búsqueda. Los cambios tardan en hacerse notar, así que evite la presión autoinducida de calcular el momento perfecto para el mercado. En cambio, concéntrese en comprar dentro de su presupuesto ahora mismo.

Además: cuando las tasas bajan, la competencia aumenta: otra razón por la que no hay mejor momento que el presente para comenzar a buscar una casa.

Independientemente de cómo se muevan las tasas en lo que queda de 2024, ahorrará dinero si compara precios. Trate de obtener una estimación de al menos tres prestamistas hipotecarios. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor estima que los prestatarios pueden ahorrar $100 por mes (o más) de esta manera. Y observe la tasa porcentual anual, o APR, para comprender el costo total del préstamo, que incluye tarifas y otros cargos.

Un último consejo sobre las tasas: investigue antes de elegir un prestamista hipotecario con el descuento más llamativo. Este año, algunos prestamistas han estado publicitando ofertas de “compre ahora, refinancie más tarde”. Otros ofrecen reducciones temporales, en las que el pago mensual efectivo del comprador se reduce durante un año (o varios). Cada opción podría ahorrar dinero, pero Moralez dice que también podría ser una “fanfarronería” si el acuerdo se ve compensado por comisiones más altas.

“Es una de esas cosas que le digo a la gente: ‘No hay almuerzo gratis, ¿de acuerdo?'”, dice. “Ya sabes, alguien está pagando por ello en algún lugar”.

Buenas noticias: más inventario, competencia menos intensa

Recientemente, la oferta de viviendas en venta podría resumirse en dos palabras: escasa oferta.

Pero en junio, los compradores recibieron buenas noticias: la cantidad de casas existentes en venta alcanzó un máximo de cuatro años, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). A nivel nacional, había una oferta de casas en venta de 4,1 meses, lo que significa que, al ritmo actual, se necesitarían poco más de cuatro meses para que se vendieran todas las propiedades. El mercado estadounidense no ha visto tanto inventario de viviendas desde mayo de 2020, cuando la oferta era de 4,5 meses.

La demanda sigue superando a la oferta, pero con más casas para elegir, los compradores tienen menos probabilidades de encontrarse con intensas guerras de ofertas que recuerdan a los años de la pandemia. Las casas en venta están recibiendo menos ofertas en comparación con el año pasado, según el Índice de confianza de los agentes inmobiliarios de junio de 2024 de la NAR, una encuesta a sus miembros. En junio, una casa puesta a la venta recibió un promedio de 2,9 ofertas, en comparación con 3,5 ofertas en junio de 2023.

Otra señal de que la competencia se está enfriando: las casas permanecen más tiempo en el mercado. En junio, el 65% de las viviendas se vendieron en menos de un mes, en comparación con el 75% en el mismo período del año pasado. El tiempo medio en el mercado en junio fue de 22 días, cuatro días más que en junio de 2023, cuando el tiempo medio en el mercado fue de 18 días.

En vista de que las ventas de viviendas pendientes también están aumentando en junio, el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, dice que espera ver aún más casas en venta antes de las caídas estacionales típicas en invierno. “El aumento en el inventario de viviendas está comenzando a generar más firmas de contratos”, dijo Yun en un comunicado de prensa. “Las ofertas múltiples son menos intensas y los compradores están en una posición más favorable”.

Su estrategia: lanzar una red amplia

Si bien esto representa una mejora con respecto a los últimos años, una oferta de viviendas en venta de 4,1 meses sigue siendo técnicamente un mercado favorable para los vendedores. Un mercado equilibrado tiene una oferta de viviendas en venta de alrededor de seis meses, mientras que un mercado favorable para los compradores tiene más de seis meses.

No puedes controlar quién pone su casa a la venta, así que mientras tanto, concéntrate en las opciones disponibles ahora. Olvídate de la fantasía de encontrar la casa perfecta cuando una casa “suficientemente buena” puede hacer que te abras paso antes. Esto es especialmente cierto para quienes compran una casa por primera vez y están ansiosos por acumular capital.

“El año pasado, sin duda no teníamos suficientes casas, y todavía no las tenemos”, dice Ellie Kowalchik, una agente inmobiliaria que lidera el Move2Team con Keller Williams Pinnacle Group en Cincinnati, Ohio. “No esperes hasta la primavera para empezar a buscar”.

Por ahora, tal vez amplíe su búsqueda para incluir condominios o casas adosadas. Tal vez se conforme con menos baños o un interior anticuado. No pierda la cabeza: incluso si tiene que tolerar menos metros cuadrados o pisos de linóleo extraños por un tiempo, tendrá capital para remodelar o vender en unos años.

Sigue siendo un desafío: los precios de las viviendas alcanzan máximos históricos

Si bien algunos aspectos de la compra de una vivienda se han vuelto más fáciles a medida que avanza el año 2024, sigue habiendo un desafío: los precios de las viviendas. El precio de venta de las viviendas existentes ha aumentado durante 12 meses consecutivos, según la NAR. En junio, el precio de venta medio nacional alcanzó un récord de $426,900.

Sin embargo, a medida que más inventario llega al mercado, el grado de crecimiento de los precios de las viviendas se ha desacelerado un poco durante el verano, según un informe de agosto de 2024 de ICE Mortgage Technology. Aun así, si comparamos el costo de comprar una casa con el ingreso familiar promedio, julio de 2024 fue uno de los meses menos asequibles para comprar una casa en más de tres décadas. ¿Por qué? Los precios de las viviendas están creciendo más rápido que los salarios y, además, las altas tasas hipotecarias aumentan el costo de los préstamos.

Hasta que la oferta alcance a la demanda, es poco probable que los precios bajen. Realtor.com estima que los precios caerán menos del 2 % para fines de 2024. Nadie puede predecir exactamente qué hará el mercado, pero si eres optimista, hay motivos para tener esperanzas de que los precios estén llegando a una meseta.

“Aunque el precio medio de la vivienda alcanzó un nuevo récord, es poco probable que se produzcan nuevas aceleraciones importantes”, afirmó Yun en un comunicado de prensa. “La dinámica de la oferta y la demanda se está acercando a una situación de mercado equilibrada”.

Esa es otra razón para actuar ahora: una gran caída en los precios podría generar más competencia.

Tu estrategia: Haz un presupuesto y cúmplelo

Si está buscando en Zillow casas que no puede pagar, deténgase. En lugar de eso, canalice esa energía hacia su plan de comprar una casa en la vida real, comenzando por establecer un presupuesto realista.

En primer lugar, hable con un asesor financiero o utilice una calculadora en línea para ver qué casa puede permitirse. Comprenda cómo los prestamistas hipotecarios determinarán su elegibilidad, incluido el análisis de su calificación crediticia, ahorros en efectivo y pagos mensuales de deuda.

A continuación, busque un agente de compradores que sepa hasta dónde puede llegar su presupuesto en el mercado local. Un agente experimentado puede defenderlo y ayudarlo a conseguir una buena oferta.

Comodín: Cambios en las comisiones inmobiliarias

Uno de los cambios más importantes del año ha sido un importante acuerdo legal con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), que cambia la forma en que se le paga al agente del comprador. Si bien la NAR no admitió haber cometido ningún delito, pagará 418 millones de dólares para resolver más de una docena de demandas antimonopolio que acusan a la organización de aplicar normas que inflaron las comisiones inmobiliarias. Estos cambios entrarán en vigor el 17 de agosto.

Anteriormente, los vendedores de viviendas generalmente fijaban la comisión de los agentes, que normalmente era del 5% al ​​6% del precio de venta de la vivienda, que luego se dividía entre el agente del comprador y el del vendedor. Ahora, se ha implementado un nuevo sistema: deberá firmar un contrato con el agente del comprador, que detalla los términos de cómo se le pagará.

Por ahora, muchas agencias inmobiliarias probablemente seguirán con la estructura de comisiones habitual de un porcentaje del precio de venta. Pero el acuerdo abre la puerta a nuevas formas de pago para los agentes, como una tarifa fija o una tarifa por hora. El tiempo dirá cuál se convertirá en el nuevo estándar.

Tu estrategia: mejora tus habilidades de negociación

Al contratar a un agente de compradores, sea cortés pero firme al negociar. Si la comisión es mayor a la que desea gastar, pregunte si el agente estaría dispuesto a reducirla. Indique cualquier tarifa que no comprenda. Y si aún no se siente cómodo con los términos, está bien comparar precios o retirarse.

Si bien las nuevas reglas son más complejas, también le otorgan a usted, el comprador, más poder para negociar en pos de sus mejores intereses. Comprar una casa es un gran proceso y, cuando firma ese contrato con un agente del comprador, debe sentirse respaldado y empoderado respecto de la relación comercial que le espera.

En resumen: establezca expectativas realistas

Las cosas se ven mejor en comparación con el comienzo de este año, pero si aún no ha encontrado una casa, es normal sentirse desanimado por los altos costos y la complejidad.

La solución: pensar a largo plazo. Esperar a que las tasas de interés sean más bajas o a que las condiciones de compra sean “perfectas” probablemente signifique que tendrá que hacer frente a precios más altos y a más competencia. Por lo tanto, si está decidido a comprar, busque un lugar que se adapte a sus necesidades y a su presupuesto tal como está. Esperar la perfección a menudo significa prepararse para una decepción.

“A veces tengo clientes que creen que van a tener un gran éxito con la primera casa que compren”, dice Moralez. “Y muchas veces les digo a mis clientes que, a veces, está bien ser feliz con solo llegar a la base”.

Una versión anterior de este artículo apareció en NerdWallet en 2023.

El artículo Comprar una casa en 2024: ¿Qué ha cambiado? apareció originalmente en NerdWallet.