Lo que los planes de reducción de tasas de la Reserva Federal significan para el mercado inmobiliario |

El miércoles, la Reserva Federal anunció un recorte de 50 puntos básicos a la tasa de los fondos federales, al tiempo que proyectó una reducción comparable durante el resto del año. (Un punto básico es una centésima parte del uno por ciento). Eso era aproximadamente lo que los mercados habían descontado. Los prestamistas hipotecarios también han incorporado esa suposición a las tasas de interés hipotecarias: desde que alcanzaron un máximo de más del 7% en primavera, las tasas han caído más de un punto porcentual. Si finalmente llegan las tasas de interés hipotecarias más bajas, ¿qué presagia eso para los potenciales compradores, refinanciadores y vendedores de viviendas?

La espera de los compradores ha terminado

En general, cuando las tasas caen, la demanda de los compradores aumenta, pero eso no sucedió cuando las tasas hipotecarias bajaron este verano, según Chen Zhao, directora de investigación económica de Redfin. Ella especula que este anuncio de la Reserva Federal atraerá más compradores al mercado. “Están esperando a ver a la Reserva Federal tomar medidas, sin darse cuenta de que esto se incluye en los precios de antemano”.

Según una encuesta reciente de NerdWallet realizada por Harris Poll, el 15 % de los estadounidenses dice que planea comprar una casa una vez que bajen las tasas. Si usted forma parte de ese 15 %, probablemente sea un buen momento para comenzar a buscar.

En la conferencia de prensa posterior al anuncio de la Reserva Federal, el presidente Jerome Powell advirtió contra esperar el tipo de tasas de interés ultrabajas que vimos no solo durante la pandemia, sino de manera más general a lo largo de la década de 2010. “Yo diría que probablemente no volveremos a esa era”, dijo Powell.

“La decisión de la Reserva Federal estuvo bastante alineada con los precios del mercado”, señala Zhao, por lo que es muy poco probable que haya una caída importante de las tasas hipotecarias. Pero si la Reserva Federal hiciera más recortes más lentamente de lo que los mercados están prediciendo actualmente, dice que “las tasas tienen un poco de margen para subir potencialmente”.

Incluso si las tasas no suben, las tasas hipotecarias más bajas sólo pueden llegar hasta cierto punto frente a precios constantemente altos. En agosto, el precio medio de una vivienda existente era de $416,700, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Con un pago inicial del 10% y una tasa hipotecaria del 7%, el capital y los intereses mensuales de un préstamo hipotecario de ese tamaño serían de aproximadamente $2,500. El mismo préstamo a una tasa del 6% tendría un pago mensual de capital e intereses de aproximadamente $2,300. Es un ahorro de $200 por mes, pero sigue siendo un pago considerable, y esa cantidad no incluye impuestos a la propiedad, seguro de propietarios u otros gastos.

Para los compradores, todo se reduce a la elección del momento adecuado. No se trata de elegir el momento adecuado para el mercado, sino de saber si es el momento adecuado para usted. Si está listo para comprar y encontrar una casa asequible que se adapte a sus necesidades, no dude en hacerlo.

Más propietarios de viviendas podrían ahorrar con una refinanciación

Las personas que compraron casas con tasas hipotecarias más altas también han estado esperando ansiosamente una reducción de las tasas. Y como las tasas hipotecarias ya están en niveles más bajos, algunos propietarios podrían beneficiarse de una refinanciación. Con tasas de interés a 30 años cercanas al 6%, aproximadamente 4,7 millones de propietarios podrían reducir sus tasas de interés al menos 75 puntos básicos, según datos de la empresa de tecnología inmobiliaria ICE Mortgage Technology.

El cálculo habitual de la tasa y el plazo de refinanciación consiste en calcular cuánto le costará la refinanciación, que generalmente es entre el 2 % y el 6 % del monto del préstamo, y compararlo con cuánto ahorrará mensualmente con esa nueva tasa de interés. Dividir el costo de la refinanciación por los ahorros mensuales le indica la cantidad de meses (o, más a menudo, años) que le llevará alcanzar el punto de equilibrio y ver ahorros reales.

Los propietarios que estén considerando una refinanciación deberían pensar en cómo se aplican estas matemáticas a sus presupuestos y objetivos. “Sea plenamente consciente de dónde se encuentra su punto de equilibrio y hágase la pregunta de cuánto tiempo cree que podría estar en una propiedad”, dice Leo Pareja, director ejecutivo de la empresa de corretaje eXp Realty. Para algunos propietarios, señala, reducir su tasa de interés podría ser incentivo suficiente. “Puede que no le importe el punto de equilibrio, porque en términos de flujo de efectivo, eso es más importante. Es una decisión personal de qué hacer”.

La clave para fijar la tasa de interés

Hay un número aún mayor de propietarios de viviendas en el extremo opuesto de la escala de tasas hipotecarias, con tasas hipotecarias que están muy por debajo incluso de las tasas más bajas de la actualidad. A partir del segundo trimestre de este año, más de la mitad de los prestatarios hipotecarios estadounidenses tienen tasas de interés inferiores al 4%, según datos de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda.

Esta brecha entre las tasas de los prestatarios y las tasas actuales crea un efecto de “bloqueo”, en el que los propietarios se muestran reacios (o en algunos casos, no pueden permitirse) renunciar a esa tasa de interés más baja al vender su casa. Los investigadores de la FHFA estiman que por cada punto porcentual que las tasas vigentes superan la tasa hipotecaria de un propietario, hay una disminución de más del 18% en la probabilidad de que el propietario venda.

“En este momento, nos encontramos en un mercado en el que es necesario mudarse”, dice Pareja, y señala que los acontecimientos importantes y a veces imprevisibles de la vida, como el divorcio o la pérdida del empleo, obligarán a vender una casa independientemente de las tasas de interés. Pero a medida que las tasas bajen, otros factores como el deseo de una mejora, una nueva ubicación o más (o menos) espacio pueden convertirse en motivadores lo suficientemente fuertes para vender una casa. “Creo que hay un umbral al que la gente va a llegar, y ese umbral será muy diferente para cada hogar”, dice Zhao. Los propietarios actuales pueden tener que decidir si las ventajas de un nuevo lugar compensan un pago hipotecario mensual más alto. Para algunos, encontrar una casa que se adapte mejor a sus necesidades bien valdrá la pena.

El artículo Lo que los planes de reducción de tasas de la Reserva Federal significan para el mercado inmobiliario apareció originalmente en NerdWallet.